どうなる？老朽化した賃貸住宅のオーナーを待つ未来は？〈後編〉

前編を読まれていない方はこちらをご覧ください。

どうなる？老朽化した賃貸住宅のオーナーを待つ未来は？〈前編〉

10月12日の発信で、築年数の経った賃貸住宅に対してお金をかけないでいると、以下のような 高リスク ＆ 低収入 という状態に陥る可能性があることをお伝えしました。

■ 修理・修繕費がかさむ

■ 空室が増える

■ 家賃がさがる

■ 家賃がさがる

■ 家賃滞納が増える

■ 手間ばかりかかって収益が少ないor赤字

■ 税的優遇がない（木造建物は22年、設備は15年で償却がおわる）

■大地震で倒壊する恐れがある（旧耐震基準の建物）

　・入居者に対する 家主としての賠償責任

　・第三者に対する建物所有者しての賠償責任

そんな高リスク・低収入のまま放置するとどうなるでしょうか？

①有効活用ができない

建物本体も付帯設備も古いため、土地の価格、固定資産税に見合った家賃を得ることができない。また、建ぺい率、容積率に余裕があるものは、周辺の土地に比べ”収益還元”的に資産価値が低くなってしまっている。

 

②相続税の支払いが困難

収益性が悪いので、延納（相続税の20年分割払）財資に充てるのは不向き。物納は原則不適であり、売却するにしても収益性の低い古アパート、古貸家のオーナーチェンジでは、買い手を見つけるのは困難で、入居者を退去させたうえでの更地売却しか見込めないが、正当事由型の借家契約の場合、立退料等が発生するため換金性に乏しい。

 

③地震災害の不安

地震による倒壊の可能性が高い。特に昭和56年の建築基準法改正前の建築物（旧耐震基準）は危険性が高い。借家人や、第三者に損害を与える確率も高くなる。

　・借家人に対しては、家主としての責任を問われます。

　・第三者に対しては、建物所有者としての責任を問われる可能性があります。

 

では、家賃の低い木造アパートを建て替えるとすると、どのように収益が変わるのかみてみましょう。

ケーススタディ

このケースでは、建替をすると借入金の返済を除いた手残りが約2倍というシミュレーションとなります。

 

賃貸物件というのは、よい場所でよいモノなら、家賃が多少高くても需要（入居）はありますし、逆にモノが悪いと、立地がよくても家賃を下げざるを得ません。何もしなければ入居率と家賃はどんどん下がり、収入も減っていくばかり。法定耐用年数を過ぎれば、税的優遇もなくなり、収入が下がって税金は増えていき、キャッシュフローはどんどん悪くなっていきます。

 

オーナー様にはこの仕組みをよく理解した上で、賃貸経営をしていただきたいですし、財産ドックとしてもお客様が資産を守り、次世代に引き継ぐためのサポートをしてまいります。

 

不動産についてお悩みのある方は、花田グループ ホームページお問い合わせフォーム または 0120-65-8700 までお気軽におご連絡ください。